韓國有一種在其他國家很難以相同形態見到的獨特住宅制度，叫做傳貰（전세，jeonse）。
傳貰從結構上就不同於一般的按月租賃。房客不需要每個月向房東支付租金，而是在合約開始時一次交給房東一筆非常龐大的款項，這筆錢稱為傳貰保證金。
保證金因住宅而異，但超過房屋價值一半並不少見，視市場狀況還可能達到房價的80%左右，甚至更高。比如一間價值3億韓元的公寓，傳貰保證金是2.4億韓元，房客就把這筆錢交給房東，在合約期間居住。
沒有月租。合約結束、房客搬走時，房東原則上必須把2.4億韓元全部返還。
第一次接觸傳貰的人，很自然會覺得奇怪。房客把接近房價的一大筆錢交給房東，之後又全部拿回來，那房東到底得到什麼？韓國為什麼會發展出這樣的制度？
傳貰從什麼時候開始存在？
傳貰最早究竟起源於何時，目前並沒有定論。一種說法認為，開港後城市人口增加，現代形態的傳貰逐漸定型；也有研究把原型追溯到更早的朝鮮後期住宅交易習慣。
朝鮮後期的史料中可以確認一種叫做**貰賣（세매，semae）的方式。屋主從居住者那裡收取一筆稱為貰錢（세전，sejeon）**的大額款項，轉讓房屋的使用權，之後再把錢還給對方並收回房屋。
簡單來說就是：房子不賣，把使用權交出去換一筆大錢；之後把錢還回去，再把房子收回來。 這和現代傳貰驚人地相似。
韓國住宅金融公社住宅金融研究院分析了《承政院日記》《盧尙樞日記》等朝鮮後期史料，指出貰賣和現代傳貰具有相似的債權與金融屬性，並認為它可能是一種「原始傳貰」。
「流放催生了傳貰」的說法
關於傳貰起源，有一種很有意思的說法把它和流放，也就是謫居連在一起。
朝鮮官員可能某一天突然從漢陽被流放到遙遠地方。原來的房子仍在漢陽，但自己不能住。賣掉的話，將來回到京城又得重新找房；空著又浪費資產。人在幾百里之外，要定期收房租、管理房客也不容易。更現實的是，流放地的生活本身還可能需要一筆現金。
因此便流傳著這樣一種解釋：「我不在期間你住這裡。現在先給我一筆錢。以後我回來，把錢還給你，你再把房子交還給我。」
現存史料並不能證明流放就是貰賣最早產生的原因，所以這仍然只是一種起源說法，而不是定論。不過，「必須長期離開房子、不願出售、又急需流動資金」這些條件確實與貰賣的經濟邏輯非常吻合。
在朝鮮，為什麼一筆大錢可能比月租更實用？
朝鮮當然存在借貸，也存在對金錢和糧食收取利息的金融交易。缺少的是今天這樣的金融基礎設施：把房子抵押給銀行貸款、遠距離即時匯款，以及每月自動收取租金。
農村土地租賃的邏輯不同。朝鮮時期的小作租多數以實物支付，在並作、賭租等制度下，通常是在收穫之後把一定比例或固定數量的糧食交給地主。
農地會自己產生支付手段。出租土地 → 耕作 → 收穫 → 把部分收成給地主。 即使市場上的現金不多，這套結構仍然可以運作。
但城市裡的房子不會長出稻米。房主如果遠離房屋，還想持續收取租金，就得有人管理房客、收錢或收實物、處理欠租與維修。
而且朝鮮是一個高度中央集權的官僚國家，與西歐那種世襲封建領主依靠地方行政體系統治領地的制度不同。兩班完全可能擁有大量土地，但漢陽的一間房子並不等於他所統治的政治領地。一旦失去官職、返鄉或遭到流放，他就可能與房屋在空間上徹底分離。
在這種條件下，貰賣可以成為一種合理方式：不永久賣掉房子，卻一次把房產中鎖住的價值變成現金。它不只是租賃，也帶有以住宅使用權作為擔保的私人金融性質。
朝鮮時代也有房東還不出保證金
傳貰最古老的風險，在朝鮮後期的記錄裡就已經出現：房東把收到的大額款項花掉，等住戶要拿回錢時卻無法返還。
1796年，正祖時期的武官盧尙樞在首爾租住房屋並支付了貰錢。後來房東想從另一個人手裡拿到更多錢，再把同一空間交給對方，於是逼迫盧尙樞搬走。
盧尙樞要求返還貰錢時，房東表示錢已經全部花掉，只剩10兩。之後，房東又把房產的另一部分交給別人，從新收來的錢中籌出返還給盧尙樞的款項。
住宅金融研究院據此指出，當時已經存在房東耗盡原房客保證金，再依靠後續房客資金返還前一筆保證金的傾向。
《承政院日記》中也留下1726年、1734年、1746年、1760年等因不返還貰錢而受到處罰的案例。也就是說，保證金無法返還並不是現代韓國才突然出現的問題。
只要結構類似傳貰，就始終伴隨一個根本問題：房東今天把拿到的錢花掉之後，未來真的還能還回來嗎？
再回到現代韓國
那麼，類似朝鮮後期貰賣的方式，為什麼在出現銀行與現代金融市場之後仍然在韓國生存下來？因為現代韓國又為傳貰創造了新的經濟理由。
韓戰之後，韓國經歷高速工業化與經濟成長，並在很長一段時間處於遠高於今天的利率環境。對房東而言，傳貰保證金不只是擔保，而是一筆巨額、免息的資金。
比如房東收到5000萬韓元，若能按年利率8%運用，一年就是400萬韓元收益；按10%則是500萬韓元。即使不收月租，也可以把保證金存進銀行、投入生意或用於其他投資來獲利。
對房客而言，傳貰也有好處。每個月不會持續流失一筆租金，合約結束時原則上還能把大額本金拿回來。
因此有一段時期，韓國很典型的住宅階梯是：領薪水 → 做定期儲蓄 → 存出傳貰保證金 → 住傳貰房繼續儲蓄 → 最後買下自己的房子。
在高利率時代，傳貰對房東而言是資金運用工具，對房客而言則是在減少每月住宅支出的同時累積下一階段本金的方式。在當時的經濟環境中，雙方都有自己的合理性。
然後韓國經歷了「IMF」
1997年亞洲金融危機期間，韓國接受國際貨幣基金組織（IMF）的援助計畫。直到今天，韓國人仍經常直接把那段時期稱作**「IMF」**。
危機剛發生後，利率反而大幅上升。韓國銀行統計顯示，新辦理純儲蓄性存款的平均利率在1998年為13.38%，之後迅速降至1999年的7.12%、2001年的5.47%和2003年的4.15%。
隨著利率下降，只把數億韓元的傳貰保證金放進銀行，能帶來的收益越來越少。房東開始更常思考：「拿著這麼大一筆保證金卻只有這麼低的利息，還不如直接收月租吧？」
但傳貰並沒有消失。相反地，新的金融工具開始進入傳貰制度內部。
現在連房客也開始借錢交傳貰保證金
隨著傳貰保證金上漲，銀行和公共擔保機構擴大了傳貰資金貸款與擔保，讓房客可以透過借款籌集保證金。
韓國住宅金融公社的傳貰資金擔保供應額，從2004年的約1.3兆韓元增加到2009年的約4.7兆韓元。房客不再必須完全依靠個人儲蓄來湊齊保證金。
過去主要是房客自己賺的錢 → 房東，後來則大規模出現銀行 → 房客 → 房東的資金流。
購屋者也可以使用房屋抵押貸款。於是債務可以同時進入交易兩端：買房的人可以借錢，籌集傳貰保證金的人也可以借錢。
3億韓元的房子，自己的錢只要6000萬
假設一間公寓售價3億韓元，傳貰價格是2.4億韓元。在這個例子中，傳貰價相當於房價的80%。
如果有人買下這間房，再從房客那裡收取2.4億韓元傳貰保證金，按最簡單的計算，只要投入6000萬韓元自有資金，就能持有一間3億韓元的公寓。
這種只用買賣價格與傳貰保證金之間的差額，也就是gap，作為自有資本購屋的方式，在韓國通常叫做gap投資（갭투자）。
如果3億韓元的房子漲到4億韓元，資產價格上升1億韓元。對房客負有返還2.4億保證金的責任仍然存在，但如果最初投入的自有資本只有6000萬，房價上漲帶來的自有資本報酬率就可能非常驚人。
韓國國土研究院把這種方式稱為傳貰槓桿購屋：承接房客保證金，用較少的投資本金購買住宅。傳貰也因此成為放大韓國房地產市場槓桿的重要機制之一。它不是解釋韓國所有房地產問題的唯一原因，但確實是在上漲行情中擴大投機性購屋的重要結構。
傳貰在不同時代有不同的面孔
有意思的是，傳貰最基本的合約結構並沒有發生太大變化。房客把一大筆錢交給房東，房東可以使用這筆錢，合約結束後再返還本金。
變化的是房東如何使用這筆錢。朝鮮後期，它可能被用於生活資金與流動性；現代高利率時期，它可以進入存款、經營與投資；低利率加房價上漲時期，它又可能成為購買更多住宅的槓桿。
同一筆傳貰保證金，隨著韓國金融環境改變，扮演了完全不同的角色。
那如果房東不還錢怎麼辦？
讀到這裡，你大概已經產生一個疑問：「如果房東不返還傳貰保證金怎麼辦？」 更直接一點就是：「幾億韓元，我憑什麼相信房東，把錢交給他？」
這個質疑完全正確。這正是現代韓國傳貰制度最大的病灶。
傳貰保證金不會在合約期間封存在一個獨立保險箱裡。房東可能已經存進銀行，也可能投入生意、拿去買另一間房，還可能用下一位房客的保證金去返還上一位房客的錢。
只要房價與傳貰價格維持或上漲，而且新房客不斷進入，這套結構就能繼續轉。但如果新的傳貰價格低於舊保證金，房東必須自己補差額，這種情況在韓國叫做逆傳貰（역전세，yeokjeonse）。如果房屋本身的價值已經低於保證金，甚至賣掉房子也難以全額返還，通常叫做**「空罐傳貰」（깡통전세，kkangtong jeonse）**。
如果有人故意濫用這套結構，在缺乏返還能力的情況下大量買房、持續吸收保證金，或者一開始就沒有真實返還意圖與能力卻反覆簽約，就可能演變成傳貰詐騙。
而諷刺的是，這個問題並不新。1796年，盧尙樞要求房東把貰錢還回來時，他聽到的答覆本質上就是：「已經花光了。」
草屋變成了公寓。貰錢變成了傳貰保證金。銀行、房屋抵押貸款、傳貰貸款與保證金返還擔保都出現了。但數百年過去，這個制度最簡單的風險仍然存在。
等我搬走的時候，拿了我錢的房東，真的還會有那筆錢嗎？
韓國傳貰就是建立在這種基本信任之上，並不斷改變經濟功能而存續至今的一種獨特住宅制度。一旦這種信任崩塌，傳貰最大的優點也會原封不動地變成最大的危險。
今天的韓語表達
表達： 전세
羅馬字： jeonse
意思： 韓國代表性的住宅租賃方式之一。房客向房東交付巨額保證金，在合約期間無需按月交租，合約結束後收回保證金。
使用情境： 用於「我住傳貰房」「傳貰保證金漲了」「我續簽了傳貰合約」等談論住宅型態與租賃合約的情境。
例句： 지금은 월세가 아니라 전세로 살고 있어요.
翻譯： 我現在住的是傳貰，不是按月付租金的月租房。
參考資料
- 韓國住宅金融公社住宅金融研究院《傳貰的原型：朝鮮後期貰賣習慣特徵研究》 — 朝鮮後期貰賣、盧尙樞日記、貰錢不返還記錄 / 2024 / 查閱日期 2026-08-20
- 韓國民族文化大百科全書《小作制度》 — 朝鮮時期以實物為主的小作租與徵收方式 / 查閱日期 2026-08-20
- 韓國民族文化大百科全書《利息》 — 前近代金錢與糧食借貸、利息慣例 / 查閱日期 2026-08-20
- 韓國銀行《存款銀行加權平均利率》 — 1998年以後儲蓄性存款利率變化 / 查閱日期 2026-08-20
- 韓國住宅金融公社《傳貰資金擔保歷年供應實績》 — 2004至2009年傳貰資金擔保供應額 / 2010-01-05 / 查閱日期 2026-08-20
- 韓國國土研究院《傳貰槓桿（Gap投資）風險推估與政策應對方案》 — 傳貰槓桿購屋與保證金未返還風險 / 2023-02-13 / 查閱日期 2026-08-20