A Coreia tem um sistema habitacional que raramente aparece em outros países sob a mesma forma. Ele se chama jeonse (전세, 傳貰).
O jeonse é estruturalmente diferente de um aluguel mensal comum. O inquilino não paga aluguel ao proprietário todos os meses. Em vez disso, no início do contrato, entrega uma quantia única e muito grande, chamada depósito de jeonse.
O valor varia conforme o imóvel, mas frequentemente supera com folga metade do preço da casa e, dependendo do mercado, pode chegar perto de 80% do valor do imóvel ou até ultrapassá-lo. Se um apartamento vale 300 milhões de won e seu depósito de jeonse é de 240 milhões, o inquilino entrega esse montante ao proprietário e mora ali durante o contrato.
Não há aluguel mensal. E quando o contrato termina e o inquilino sai, o proprietário deve, em princípio, devolver os 240 milhões de won por inteiro.
Para quem conhece o jeonse pela primeira vez, é natural achar estranho. Se o inquilino entrega ao proprietário uma quantia quase igual ao valor da casa e depois recebe tudo de volta, o que o proprietário ganha? E por que um sistema assim se desenvolveu na Coreia?
Desde quando o jeonse existe?
A origem exata do jeonse não foi estabelecida de forma definitiva. Uma explicação situa a consolidação do jeonse moderno depois da abertura dos portos coreanos, quando a população urbana cresceu. Outros estudos procuram um protótipo mais antigo nas práticas imobiliárias do fim da dinastia Joseon.
Registros do final de Joseon mostram uma prática chamada semae (貰賣). O proprietário recebia do ocupante uma grande quantia, chamada sejeon (貰錢), cedia o direito de uso da casa e depois recuperava o imóvel ao devolver o dinheiro.
Em termos simples: a casa não era vendida; o direito de usá-la era cedido em troca de uma quantia única; mais tarde, o proprietário devolvia o dinheiro e retomava a casa. A semelhança com o jeonse moderno é impressionante.
O Housing Finance Research Institute da Korea Housing Finance Corporation examinou fontes do final de Joseon, incluindo os Diários do Secretariado Real e o diário de No Sang-chu. O estudo apontou que o semae compartilhava características de dívida e de financiamento com o jeonse moderno e o apresentou como uma possível forma de proto-jeonse.
A teoria de que o exílio ajudou a criar o jeonse
Uma das histórias mais interessantes sobre a origem do jeonse o relaciona ao exílio, ou gwiyang, uma punição que obrigava um funcionário a viver longe da capital.
Um funcionário de Joseon podia ser enviado de repente de Hanyang para uma região distante. Sua casa continuava na capital, mas ele já não podia usá-la. Vender significava ter de encontrar outra moradia caso algum dia voltasse; deixá-la vazia imobilizava um patrimônio. Cobrar aluguel periodicamente e administrar inquilinos a centenas de quilômetros também não seria simples. Acima de tudo, o exilado podia precisar de uma grande soma de dinheiro imediatamente para viver no lugar do exílio.
Daí vem a história de um acordo como este: “More na minha casa enquanto eu estiver fora. Dê-me uma quantia agora. Se eu voltar e devolver o dinheiro depois, devolva a casa para mim.”
As fontes preservadas não provam que o exílio tenha literalmente criado o semae. Isso continua sendo uma teoria de origem, não um fato estabelecido. Ainda assim, a situação se encaixa muito bem na lógica econômica do semae: o proprietário precisa ficar longe por muito tempo, não quer vender a casa e necessita de liquidez imediata.
Por que uma grande quantia podia ser mais útil que aluguel mensal em Joseon?
Joseon tinha empréstimos, dívidas e cobrança de juros sobre dinheiro e cereais. O que não existia era a infraestrutura financeira atual: hipotecar uma casa em um banco, transferir dinheiro instantaneamente para longas distâncias e receber aluguel automaticamente todo mês.
O arrendamento agrícola funcionava de outra forma. A maior parte dos pagamentos de arrendatários rurais em Joseon era feita em produtos, e em sistemas como byeongjak ou dojo era comum entregar ao proprietário uma parcela ou quantidade fixa da colheita depois da safra.
A terra agrícola produz o próprio meio de pagamento. Arrendar a terra → cultivar → colher → entregar parte da colheita ao proprietário. Esse sistema podia funcionar mesmo quando o dinheiro vivo era escasso.
Uma casa urbana, porém, não produz arroz. Se o proprietário se mudasse para longe e quisesse uma renda regular, alguém ainda teria de administrar o inquilino, coletar dinheiro ou bens e lidar com atrasos e reparos.
Joseon também era um Estado burocrático fortemente centralizado, diferente da ordem feudal da Europa Ocidental em que um senhor hereditário podia governar um domínio por meio de uma administração local. Um yangban podia ser grande proprietário de terras, mas uma casa em Hanyang não era um feudo político sob seu governo. Perder o cargo, voltar para a região de origem ou ser exilado podia separá-lo fisicamente daquela propriedade.
Nessas condições, o semae podia ser uma maneira racional de transformar em dinheiro o valor preso em uma casa sem vendê-la definitivamente. Não era apenas um contrato de locação; tinha também o caráter de financiamento privado garantido pelo direito de uso da moradia.
Em Joseon também havia proprietários que não devolviam o depósito
O risco mais antigo do jeonse já aparece em registros do final de Joseon: o proprietário podia gastar a grande quantia recebida e depois não ter dinheiro quando o ocupante quisesse recuperá-la.
Em 1796, durante o reinado do rei Jeongjo, o oficial militar No Sang-chu alugou uma casa em Seul e pagou sejeon. Mais tarde, o proprietário tentou ceder o mesmo espaço a outra pessoa por mais dinheiro e pressionou No a sair.
Quando No pediu a devolução do sejeon, o proprietário disse que já havia gastado o dinheiro e só restavam 10 nyang. Depois ele reuniu dinheiro para pagar No ao ceder outra parte do imóvel a uma nova pessoa.
O Housing Finance Research Institute interpreta esse diário como evidência de que proprietários podiam consumir o depósito de um ocupante e depender do dinheiro de um ocupante posterior para devolver o depósito anterior.
Os Diários do Secretariado Real também registram casos em 1726, 1734, 1746 e 1760 em que pessoas foram punidas por não devolver sejeon. Ou seja, a não devolução de depósitos não surgiu de repente na Coreia moderna.
Uma estrutura parecida com o jeonse sempre carrega uma pergunta básica: se o proprietário gastar hoje o dinheiro que recebeu, conseguirá realmente devolvê-lo mais tarde?
Voltemos à Coreia moderna
Por que uma prática semelhante ao semae do final de Joseon sobreviveu em uma economia moderna com bancos e mercados financeiros? A Coreia moderna deu ao jeonse uma nova razão econômica para continuar existindo.
Depois da Guerra da Coreia, o país se industrializou e cresceu rapidamente e, durante muitos anos, viveu com taxas de juros muito superiores às atuais. Para o proprietário, o depósito de jeonse não era apenas uma garantia. Era uma enorme quantidade de capital sem juros.
Se um proprietário recebesse 50 milhões de won e conseguisse rendimento anual de 8%, ganharia 4 milhões de won por ano; a 10%, 5 milhões. Sem cobrar aluguel mensal, poderia depositar o dinheiro no banco, usá-lo em um negócio ou investir em outro lugar.
O jeonse também tinha vantagens para o inquilino. O dinheiro não saía todos os meses na forma de aluguel e, em princípio, a grande quantia era recuperada ao final do contrato.
Durante um período, uma trajetória habitacional muito familiar na Coreia era: receber salário → poupar em depósitos parcelados → juntar o depósito de jeonse → morar em jeonse enquanto continua poupando → finalmente comprar a própria casa.
Na era dos juros altos, portanto, o jeonse podia fazer sentido para os dois lados: o proprietário obtinha capital para aplicar, enquanto o inquilino reduzia a saída mensal de dinheiro com moradia e tentava acumular a próxima grande soma.
Então a Coreia passou pelo “IMF”
Durante a crise financeira asiática de 1997, a Coreia do Sul recebeu um pacote de resgate do Fundo Monetário Internacional. Até hoje os coreanos costumam chamar todo aquele período simplesmente de “IMF.”
As taxas de juros inicialmente dispararam depois da crise. Dados do Banco da Coreia mostram que a taxa média de novos depósitos de poupança puros foi de 13,38% em 1998. Depois caiu rapidamente para 7,12% em 1999, 5,47% em 2001 e 4,15% em 2003.
Com a queda dos juros, simplesmente deixar centenas de milhões de won em depósitos de jeonse no banco passou a gerar muito menos renda. Para os proprietários, a pergunta ganhou peso: “Se um depósito tão grande rende tão pouco, não seria melhor cobrar aluguel mensal?”
Mesmo assim, o jeonse não desapareceu. Em vez disso, novas formas de financiamento entraram no próprio sistema.
Agora os inquilinos também tomam empréstimos para o depósito de jeonse
À medida que os depósitos de jeonse aumentaram, bancos e instituições públicas de garantia ampliaram empréstimos e garantias para que inquilinos pudessem financiar o depósito.
As garantias de empréstimos jeonse oferecidas pela Korea Housing Finance Corporation cresceram de cerca de 1,3 trilhão de won em 2004 para aproximadamente 4,7 trilhões em 2009. O inquilino já não precisava formar todo o depósito apenas com a própria poupança.
Onde antes o fluxo principal era dinheiro ganho pelo inquilino → proprietário, surgiu um novo fluxo em grande escala: banco → inquilino → proprietário.
Os compradores de imóveis também podiam usar hipotecas. A dívida, portanto, podia entrar dos dois lados: quem comprava a casa podia tomar empréstimo, assim como quem precisava formar o depósito de jeonse.
Um imóvel de 300 milhões de won com apenas 60 milhões de dinheiro próprio
Imagine um apartamento de 300 milhões de won com jeonse de 240 milhões. Neste exemplo, a relação entre o jeonse e o preço de venda é de 80%.
Se alguém compra o imóvel e recebe do inquilino um depósito de 240 milhões de won, uma conta simples mostra que pode controlar um apartamento de 300 milhões usando apenas 60 milhões de won de capital próprio.
Comprar uma casa colocando como capital próprio apenas a diferença entre o preço de venda e o depósito de jeonse, isto é, o gap, é algo comumente chamado na Coreia de gap tuja (갭투자), ou gap investing.
Se o imóvel de 300 milhões sobe para 400 milhões, o ativo ganhou 100 milhões de won. A obrigação de devolver os 240 milhões ao inquilino continua, mas, se o comprador colocou apenas 60 milhões no início, o retorno sobre o capital próprio pode se tornar enorme.
O Korea Research Institute for Human Settlements descreve esse mecanismo como compra alavancada por jeonse: adquirir um imóvel com pouco capital ao assumir o depósito do inquilino. O jeonse tornou-se um dos principais mecanismos capazes de ampliar a alavancagem do mercado imobiliário coreano. Ele não é a única explicação para todos os problemas habitacionais do país, mas foi uma estrutura importante para expandir compras especulativas durante períodos de alta.
O jeonse teve um rosto diferente em cada época
O curioso é que a estrutura básica do contrato mudou relativamente pouco. O inquilino entrega uma grande soma ao proprietário, o proprietário pode usar esse dinheiro e o principal deve ser devolvido quando o contrato termina.
O que mudou foi o destino do dinheiro. No final de Joseon, ele podia servir para despesas e liquidez. Na era moderna de juros altos, podia ir para depósitos, negócios ou investimentos. Na era de juros baixos e preços imobiliários em alta, podia também se transformar em alavancagem para comprar outras casas.
O mesmo depósito de jeonse assumiu papéis completamente diferentes conforme mudou o ambiente financeiro da Coreia.
Mas e se o proprietário não devolver o dinheiro?
Se você leu até aqui, provavelmente já pensou em uma pergunta: “O que acontece se o proprietário não devolver o depósito de jeonse?” Ou, mais diretamente: “Por que eu confiaria centenas de milhões de won a um proprietário?”
A pergunta está correta. Esse é o principal problema estrutural do jeonse moderno na Coreia.
O depósito de jeonse não fica lacrado em um cofre separado durante o contrato. O proprietário pode tê-lo depositado no banco, usado em um negócio, empregado na compra de outro imóvel ou até usado o depósito do próximo inquilino para pagar o inquilino anterior.
A engrenagem pode continuar funcionando enquanto os preços dos imóveis e do jeonse se mantêm ou sobem e novos inquilinos continuam chegando. Mas quando o novo preço de jeonse cai abaixo do depósito anterior e o proprietário precisa encontrar a diferença, a situação é chamada de yeokjeonse (역전세), ou jeonse reverso. Quando o valor do próprio imóvel cai abaixo do depósito, de modo que nem a venda da casa pode bastar para devolver o dinheiro, usa-se com frequência a expressão kkangtong jeonse (깡통전세), literalmente “jeonse de lata vazia.”
Se essa estrutura for explorada deliberadamente — comprando muitos imóveis sem capacidade real de devolução, atraindo depósitos continuamente ou repetindo contratos sem intenção ou capacidade genuína de devolver o dinheiro — ela pode se transformar em fraude de jeonse.
E, ironicamente, essa pergunta não é nova. Em 1796, quando No Sang-chu pediu seu sejeon de volta, a resposta do proprietário foi, em essência: “Eu já gastei.”
Casas de palha viraram apartamentos. Sejeon virou depósito de jeonse. Surgiram bancos, hipotecas, empréstimos jeonse e garantias de devolução. Ainda assim, depois de séculos, o risco mais simples do sistema permanece.
Quando eu for embora, o proprietário que recebeu meu dinheiro realmente ainda terá essa quantia?
O jeonse é um sistema habitacional característico da Coreia que sobreviveu mudando sua função econômica, mas sempre apoiado nessa confiança básica. Quando essa confiança se rompe, a própria característica que torna o jeonse atraente se transforma no seu maior perigo.
Expressão coreana de hoje
Expressão: 전세
Romanização: jeonse
Significado: Modalidade de locação residencial típica da Coreia em que o inquilino entrega um grande depósito ao proprietário, mora sem pagar aluguel mensal durante o contrato e recebe o depósito de volta ao final.
Quando é usada: Em frases como “moro em jeonse”, “o depósito de jeonse subiu” ou “renovei meu contrato de jeonse”.
Exemplo: 지금은 월세가 아니라 전세로 살고 있어요.
Tradução: Atualmente moro por meio de um contrato de jeonse em vez de pagar aluguel mensal.
Fontes
- Korea Housing Finance Corporation, Housing Finance Research Institute, “A Study on Semae Customs in Late Joseon as a Prototype of Jeonse” — semae do final de Joseon, diário de No Sang-chu e registros de não devolução de sejeon / 2024 / acesso em 2026-08-20
- Encyclopedia of Korean Culture, “Tenant Farming System” — pagamentos agrícolas em espécie e formas de cobrança em Joseon / acesso em 2026-08-20
- Encyclopedia of Korean Culture, “Interest” — empréstimos pré-modernos de dinheiro e cereais e práticas de juros / acesso em 2026-08-20
- Bank of Korea, Weighted Average Interest Rates of Deposit Banks — mudanças nas taxas de depósitos de poupança após 1998 / acesso em 2026-08-20
- Korea Housing Finance Corporation, annual jeonse-loan guarantee supply — garantias de empréstimos jeonse de 2004 a 2009 / 2010-01-05 / acesso em 2026-08-20
- Korea Research Institute for Human Settlements, “Jeonse Leverage (Gap Investment) Risk and Policy Responses” — compra alavancada por jeonse e risco de não devolução / 2023-02-13 / acesso em 2026-08-20