韓国には、ほかの国では同じ形ではなかなか見られない独特の住宅制度がある。**チョンセ（전세、傳貰）**だ。
チョンセは一般的な月払いの賃貸とは仕組みそのものが違う。借り手は毎月家主に家賃を払わない。その代わり、契約開始時に非常に大きな一時金を家主に預ける。このお金をチョンセ保証金という。
保証金の額は住宅ごとに違うが、住宅価格の半分を大きく超えることも珍しくなく、市況によっては住宅価格の80％前後、あるいはそれ以上になることもある。3億ウォンのマンションでチョンセ保証金が2億4千万ウォンなら、借り手はその金額を家主に預け、契約期間中その家に住む。
月々の家賃はない。そして契約が終わって退去するとき、家主は2億4千万ウォン全額を返すことになっている。
初めてチョンセを知った人なら、当然不思議に感じるだろう。家の値段に近い大金を家主に渡し、あとで全額返してもらうのなら、家主はいったい何を得るのか。なぜ韓国ではこんな仕組みが発達したのだろうか。
チョンセはいつから存在したのか
チョンセの正確な起源は確定していない。開港後に都市人口が増える中で現在のようなチョンセが定着したという説明もあれば、さらに古い朝鮮後期の住宅取引慣行に原型を求める研究もある。
朝鮮後期の記録には**セメ（貰賣）という方式が確認できる。家主が居住者からセジョン（貰錢）**という大きな一時金を受け取り、住宅の使用権を渡し、後にその金を返すと家を取り戻す方式だった。
簡単に言えばこうだ。家そのものは売らない。家を使う権利を渡して一時金を受け取る。後でその金を返して家を取り戻す。 現代のチョンセと驚くほどよく似ている。
韓国住宅金融公社の住宅金融研究院は『承政院日記』や『盧尙樞日記』など朝鮮後期の史料を調べ、セメが現代のチョンセと共有する債権・金融的性格を分析し、原始的なチョンセであった可能性を示した。
流刑がチョンセを生んだという説
チョンセの起源を説明する話の中には、流刑、つまり遠方への追放と結びつける興味深い説がある。
朝鮮の官僚は、ある日突然、漢陽から遠い地方へ流刑にされることがあった。漢陽には自分の家が残るが、すぐには使えない。売ってしまえば帰還したときにまた家を用意しなければならず、空き家にすれば資産が遊ぶ。数百里離れた場所から定期的に家賃を集め、借り手を管理するのも簡単ではなかっただろう。何より流刑地で生活するためのまとまった現金が必要になることもある。
そこで、**「私がいない間この家に住みなさい。その代わり今まとまった金を渡しなさい。後で私が戻り、その金を返したら家を返しなさい」**という方法が生まれた、という話だ。
現在確認できる史料だけで、流刑がセメを最初に作ったと断定することはできない。あくまで伝わる起源説である。それでも、長期間家を空けなければならず、売却はしたくない一方で、すぐに流動資金が必要だという状況がセメの構造とよくかみ合う点は興味深い。
朝鮮ではなぜ月払いより一時金が役立ったのか
朝鮮にも金銭や穀物を貸し借りし、利息を取る金融取引は存在した。しかし現代のように家を銀行に担保として入れて融資を受け、遠隔地へ即時送金し、毎月自動で家賃を受け取る金融インフラはなかった。
農村の土地賃貸は事情が違った。朝鮮時代の小作料はほとんどが現物で、併作や賭租などの方式では収穫した穀物の一定割合、または一定量を収穫後に地主へ渡すのが一般的だった。
農地からは支払いの原資そのものが生まれる。土地を貸す → 農作する → 収穫する → 収穫物の一部を地主が受け取る。 現金が乏しくても成り立つ仕組みだった。
しかし都市の家から米は生えない。家主が遠く離れた状態で定期的な賃料を受け取るなら、誰かが借り手を管理し、金や現物を集め、滞納や修繕問題を処理しなければならない。
さらに朝鮮は、西欧型の封建領主が地域を世襲的に支配する体制とは異なる、強い中央集権的な官僚国家だった。両班が大地主であることはあり得たが、漢陽の家一軒がそのまま自分の統治する領地だったわけではない。官職を失ったり、郷里に戻ったり、流刑にされたりすれば、その家から物理的に離れることがあった。
そうした条件では、家を永久に売らずに、家に縛られた価値を一度に現金化できるセメは合理的な選択になり得る。セメは単なる賃貸借というより、住宅の使用権を担保にした私的金融という性格も持っていた。
朝鮮時代にも保証金を返せない家主がいた
チョンセの最も古いリスクも朝鮮後期の記録に見える。家主が受け取った一時金を使い切り、契約終了時に返せなくなる問題だ。
1796年、正祖の時代の武官**盧尙樞（ノ・サンチュ）**はソウルで借家を探し、セジョンを支払って暮らしていた。ところが家主は別の人物からより多い金を受け取り、同じ空間を再び渡そうとしてノに退去を迫った。
ノが自分のセジョンを返すよう求めると、家主は**「金はすでに全部使い、10両しか残っていない」**と答えた。その後、家主は別の空間をさらに別の人物へ渡して得た金で、ノに返す資金を用意した。
住宅金融研究院はこの記録から、当時も家主が既存入居者の保証金を使い切り、その返還を後続入居者の資金に依存する傾向が見られたと分析している。
『承政院日記』にも1726年、1734年、1746年、1760年など、セジョンを返還せず処罰された事例が残る。つまり保証金未返還は現代になって突然生まれた問題ではない。
チョンセに似た構造には、最初から一つの問いがついて回る。家主が今受け取った金を使ってしまったら、後で本当に返せるのか。
現代韓国に戻ってみよう
では、朝鮮後期のこうした方式は、銀行と金融市場が生まれた現代韓国でもなぜ生き残ったのか。現代にはチョンセを存続させる新しい経済的理由が生まれた。
韓国は朝鮮戦争後、急速な工業化と経済成長を経験し、長い間、現在よりはるかに高い金利環境にあった。家主にとってチョンセ保証金は単なる担保ではなく、巨額の無利子資金だった。
たとえば5千万ウォンのチョンセ保証金を受け取り、年8％で運用できれば年間400万ウォン、年10％なら500万ウォンの収益になる。月々家賃を取らなくても、保証金を銀行に預けたり、事業やほかの投資に使ったりして収益を得られた。
借り手にとってもチョンセには利点があった。毎月家賃としてお金が出ていかず、契約終了時には原則としてまとまった元金が戻ってくる。
そのため、かつて韓国では給料を貯める → 積立預金をする → チョンセ保証金を用意してチョンセ住宅に入る → さらに貯蓄する → 最終的に自宅を買うという住宅の階段が現実的な経路として受け止められていた。
高金利時代のチョンセは、家主には資金運用の手段、借り手には月々の住宅費流出を抑えながら次の段階の資金を貯める手段だった。その時代の経済環境では双方にそれなりの理由があった。
そして韓国に「IMF」が来た
1997年のアジア通貨危機の中で、韓国は国際通貨基金（IMF）の救済金融を受けた。韓国では今でもこの時期をまとめて**「IMF」**と呼ぶことが多い。
危機直後、金利はいったん大きく跳ね上がった。韓国銀行統計では、新規取扱額基準の純粋貯蓄性預金の平均金利は1998年に13.38％だった。その後1999年7.12％、2001年5.47％、2003年4.15％へ急速に低下した。
金利が下がると、数億ウォンのチョンセ保証金を銀行に置いておくだけでは大きな収益を得にくくなった。家主には**「大きな保証金を低い利息で運用するより、月払いの家賃を取った方がいいのではないか」**という選択が強まった。
それでもチョンセは消えなかった。むしろ新しい金融がチョンセ制度の中に入ってきた。
今度は借り手もチョンセ保証金を借りる
チョンセ保証金が大きくなるにつれ、銀行や公的保証機関は借り手が保証金を用意できるよう、チョンセ資金貸出と保証を拡大した。
韓国住宅金融公社のチョンセ資金保証供給額は2004年の約1兆3千億ウォンから、2009年には約4兆7千億ウォンへ増えた。借り手が保証金の全額を自分の貯蓄だけで作る必要がない時代になったのだ。
以前は主に借り手が稼いだ金 → 家主という流れだったが、今度は銀行 → 借り手 → 家主という資金が大規模に入るようになった。
住宅を買う側も住宅ローンを利用できる。つまり家を買う側にも借金が入り、チョンセ保証金を用意する側にも借金が入る構造ができた。
3億ウォンの家を、自分のお金6千万ウォンで
3億ウォンのマンションがあり、チョンセ価格が2億4千万ウォンだとしよう。この例ではチョンセ価格が売買価格の80％だ。
誰かがこの家を買い、借り手から2億4千万ウォンのチョンセ保証金を受け取るなら、単純計算では自分の資金6千万ウォンだけでも3億ウォンのマンションを保有できる。
このように売買価格とチョンセ保証金の差、つまりgapだけを自己資本として入れて家を買う方式を韓国では一般に**ギャップ投資（갭투자）**と呼ぶ。
3億ウォンの家が4億ウォンに上がれば、資産価格は1億ウォン上昇する。借り手に返す2億4千万ウォンの債務は残るが、最初の自己資本が6千万ウォンなら、価格上昇による自己資本収益率は非常に大きくなり得る。
国土研究院はこの方式を、借り手の保証金を引き継いで少ない投資資金で住宅を取得するチョンセ・レバレッジ購入と説明している。チョンセは韓国の住宅市場でレバレッジを大きく増幅できる重要な仕組みの一つになった。韓国のすべての不動産問題をこれ一つで説明できるわけではないが、価格上昇期に投機的な住宅取得を拡大し得た重要な構造だった。
チョンセの顔は時代ごとに変わった
興味深いのは、チョンセの基本構造自体は大きく変わっていないことだ。借り手が家主に巨額の一時金を預け、家主はその金を使うことができ、契約が終われば元金を返す。
変わったのは、その金をどこに使ったかだった。朝鮮後期には生活資金や流動性の確保に使われ得た。現代の高金利時代には預金・事業・投資の資金になり、低金利と不動産上昇期には別の家を買うレバレッジにもなった。
同じチョンセ保証金が、韓国の金融環境の変化に応じてまったく異なる役割を担ってきたのだ。
でも家主がお金を返さなかったら？
ここまで読んだなら、一つ疑問が浮かんだはずだ。「家主がチョンセ保証金を返さなかったらどうするのか？」 もっと直接的に言えば、**「数億ウォンもの金を、何を信じて家主に預けるのか？」**という問いだ。
その指摘は正しい。それこそが現代韓国のチョンセ制度が抱える最大の病弊である。
チョンセ保証金は契約期間中、別の金庫に封印されているわけではない。家主はすでに銀行に預けたかもしれないし、事業に使ったかもしれないし、別の不動産を買うのに使ったかもしれない。次の入居者の保証金で前の入居者の保証金を返す場合も少なくなかった。
住宅価格とチョンセ価格が維持・上昇し、新しい入居者が入り続ける間は構造が回る。しかし新しいチョンセ価格が以前の保証金より下がり、家主が差額を用意しなければならない状態を韓国では**逆チョンセ（역전세）と呼ぶ。住宅価格そのものが保証金を下回り、家を売っても保証金を十分に返せない状態は一般にカントン・チョンセ（깡통전세、空き缶チョンセ）**と呼ばれる。
この構造を意図的に悪用し、返済能力が乏しいまま多数の住宅を買って保証金を集め続けたり、最初から返還する意思や能力がない契約を繰り返したりすれば、チョンセ詐欺につながる。
そして皮肉にも、この問いは新しくない。1796年、盧尙樞が自分のセジョンを返してほしいと求めたとき、家主の答えは要するに**「もう使ってしまった」**だった。
藁葺きの家はマンションになった。セジョンはチョンセ保証金になった。銀行、住宅ローン、チョンセ資金貸出、保証金返還保証まで生まれた。それでも数百年後、制度の最も単純なリスクは残っている。
私が退去するとき、私のお金を受け取った家主は本当にその金を持っているのか？
韓国のチョンセは、その基本的な信頼の上で経済的役割を変えながら生き残った独特の住宅制度だ。そしてその信頼が崩れる瞬間、チョンセの最大の長所がそのまま最大の危険になる。
今日の韓国語表現
表現: 전세
ローマ字表記: jeonse
意味: 借り手が家主に大きな保証金を預け、契約期間中は月々の家賃を払わずに住み、契約終了時に保証金を返してもらう韓国を代表する住宅賃貸方式。
使用場面: 「チョンセで住んでいます」「チョンセ保証金が上がりました」「チョンセ契約を更新しました」のように住宅形態や契約について話すときに使う。
例文: 지금은 월세가 아니라 전세로 살고 있어요.
訳: 今は月払いの家賃ではなく、チョンセ契約で暮らしています。
参考資料
- 韓国住宅金融公社 住宅金融研究院「チョンセの原型、朝鮮後期セメ慣習の特性に関する研究」 — 朝鮮後期のセメ、盧尙樞日記、セジョン未返還記録 / 2024 / 2026-08-20確認
- 韓国民族文化大百科事典「小作制度」 — 朝鮮時代の現物中心の小作料と徴収方式 / 2026-08-20確認
- 韓国民族文化大百科事典「利子」 — 前近代の金銭・穀物貸借と利息慣行 / 2026-08-20確認
- 韓国銀行「預金銀行加重平均金利」 — 1998年以降の貯蓄性受信金利の変化 / 2026-08-20確認
- 韓国住宅金融公社「チョンセ資金保証 年度別供給実績」 — 2004～2009年のチョンセ資金保証供給額 / 2010-01-05 / 2026-08-20確認
- 国土研究院「チョンセ・レバレッジ（ギャップ投資）リスク推定と政策対応方案」 — チョンセ・レバレッジ購入と保証金未返還リスク / 2023-02-13 / 2026-08-20確認