La Corée possède un système de logement que l’on rencontre rarement ailleurs sous une forme comparable. Il s’appelle jeonse (전세, 傳貰).
Le jeonse est différent, dans sa structure même, d’une location mensuelle ordinaire. Le locataire ne verse pas de loyer au propriétaire chaque mois. À la place, au début du contrat, il lui remet une somme forfaitaire très importante appelée dépôt de jeonse.
Le montant varie selon le logement, mais il dépasse souvent largement la moitié de sa valeur et peut, selon le marché, approcher 80 % du prix du bien, voire davantage. Si un appartement vaut 300 millions de wons et que son dépôt de jeonse est de 240 millions, le locataire remet cette somme au propriétaire et occupe le logement pendant la durée du contrat.
Il n’y a pas de loyer mensuel. Et lorsque le contrat prend fin et que le locataire part, le propriétaire doit en principe restituer la totalité des 240 millions de wons.
Pour quelqu’un qui découvre le jeonse, la réaction évidente est de se demander où est l’astuce. Si le locataire remet au propriétaire une somme proche de la valeur du logement puis récupère tout son argent, que gagne donc le propriétaire ? Et pourquoi un tel système s’est-il développé en Corée ?
Depuis quand le jeonse existe-t-il ?
L’origine exacte du jeonse n’est pas définitivement établie. Une explication situe la formation du jeonse moderne après l’ouverture des ports coréens, lorsque la population urbaine a augmenté. D’autres recherches cherchent un prototype plus ancien dans les pratiques immobilières de la fin de la dynastie Joseon.
Les sources de la fin de Joseon font apparaître une pratique appelée semae (貰賣). Le propriétaire recevait de l’occupant une forte somme appelée sejeon (貰錢), lui cédait le droit d’utiliser la maison, puis récupérait le bien en remboursant cette somme.
En termes simples : la maison n’était pas vendue ; le droit de l’utiliser était cédé contre une grosse somme ; plus tard, le propriétaire remboursait l’argent et récupérait la maison. La ressemblance avec le jeonse moderne est frappante.
Le Housing Finance Research Institute de la Korea Housing Finance Corporation a étudié des sources de la fin de Joseon, notamment les Journaux du Secrétariat royal et le journal de No Sang-chu. Il a montré que la semae partageait avec le jeonse moderne des caractéristiques de dette et de finance, et l’a présentée comme une forme possible de proto-jeonse.
La théorie selon laquelle l’exil aurait favorisé la naissance du jeonse
Parmi les récits sur les origines du jeonse, l’un des plus intéressants le relie à l’exil, ou gwiyang, une peine qui obligeait un fonctionnaire à vivre loin de la capitale.
Un fonctionnaire de Joseon pouvait être soudainement envoyé de Hanyang vers une province lointaine. Sa maison restait dans la capitale, mais il ne pouvait plus l’utiliser. La vendre signifiait devoir en retrouver une s’il revenait un jour ; la laisser vide revenait à immobiliser un actif. Percevoir régulièrement un loyer et gérer un locataire à des centaines de kilomètres n’aurait pas non plus été simple. Surtout, l’exilé pouvait avoir besoin immédiatement d’une grosse somme pour vivre sur son lieu d’exil.
C’est ainsi qu’est née l’histoire d’un arrangement de ce type : « Habitez dans ma maison pendant mon absence. Donnez-moi une somme maintenant. Si je reviens et que je vous rembourse plus tard, rendez-moi la maison. »
Les sources conservées ne prouvent pas que l’exil ait littéralement créé la semae. Cela reste une théorie d’origine, pas un fait établi. Mais la situation correspond étonnamment bien à sa logique économique : le propriétaire doit partir longtemps, ne veut pas vendre son logement et a besoin de liquidités immédiatement.
Pourquoi une grosse somme pouvait-elle être plus utile qu’un loyer mensuel sous Joseon ?
Sous Joseon, il existait bien des prêts, des dettes et des intérêts sur l’argent ou les céréales. Ce qui n’existait pas, c’était l’infrastructure financière actuelle : hypothéquer une maison auprès d’une banque, transférer instantanément de l’argent à longue distance ou percevoir automatiquement un loyer tous les mois.
La location des terres agricoles fonctionnait autrement. La majorité des fermages de Joseon était payée en nature et, dans des systèmes comme le byeongjak ou le dojo, le fermier remettait généralement une part de la récolte ou une quantité fixe de céréales après la moisson.
La terre agricole produit elle-même le moyen de paiement. Louer la terre → cultiver → récolter → remettre une partie de la récolte au propriétaire. Le système pouvait fonctionner même lorsque les espèces étaient rares.
Une maison urbaine, elle, ne produit pas de riz. Si le propriétaire partait loin tout en voulant percevoir un revenu régulier, quelqu’un devait gérer le locataire, collecter de l’argent ou des biens et régler les impayés ainsi que les réparations.
Joseon était en outre un État bureaucratique fortement centralisé, différent de l’ordre féodal d’Europe occidentale dans lequel un seigneur héréditaire pouvait gouverner un domaine grâce à une administration locale. Un yangban pouvait tout à fait être grand propriétaire foncier, mais une maison à Hanyang n’était pas un fief politique qu’il gouvernait. La perte d’une fonction, le retour dans sa région d’origine ou l’exil pouvaient l’éloigner physiquement de ce bien.
Dans ces conditions, la semae pouvait être une manière rationnelle de transformer en liquidités la valeur immobilisée dans une maison sans la vendre définitivement. Ce n’était pas seulement une location : elle avait aussi le caractère d’une finance privée garantie par le droit d’usage d’un logement.
Sous Joseon aussi, des propriétaires ne rendaient pas le dépôt
Le risque le plus ancien du jeonse apparaît déjà dans les documents de la fin de Joseon : un propriétaire pouvait dépenser la somme reçue et ne plus avoir l’argent lorsque l’occupant voulait la récupérer.
En 1796, sous le règne du roi Jeongjo, l’officier No Sang-chu loua une maison à Séoul et paya un sejeon. Le propriétaire tenta ensuite de céder le même espace à une autre personne pour une somme plus élevée et pressa No de partir.
Lorsque No réclama son sejeon, le propriétaire répondit qu’il avait déjà dépensé l’argent et qu’il ne lui restait que 10 nyang. Il réunit ensuite de quoi rembourser No en cédant une autre partie du bien à une nouvelle personne.
Le Housing Finance Research Institute interprète ce journal comme une preuve qu’à l’époque déjà, un propriétaire pouvait consommer le dépôt d’un occupant et compter sur l’argent d’un occupant suivant pour restituer le dépôt précédent.
Les Journaux du Secrétariat royal contiennent également des cas de 1726, 1734, 1746 et 1760 où des personnes furent punies pour ne pas avoir rendu un sejeon. Le non-remboursement des dépôts n’est donc pas un problème apparu soudainement dans la Corée moderne.
Toute structure proche du jeonse porte avec elle une question fondamentale : si le propriétaire dépense aujourd’hui l’argent reçu, pourra-t-il réellement le rendre plus tard ?
Revenons à la Corée moderne
Pourquoi une pratique proche de la semae de la fin de Joseon a-t-elle survécu dans une économie moderne dotée de banques et de marchés financiers ? La Corée moderne a donné au jeonse une nouvelle raison économique d’exister.
Après la guerre de Corée, le pays s’est industrialisé et a connu une croissance rapide. Pendant de nombreuses années, les taux d’intérêt y ont été bien plus élevés qu’aujourd’hui. Pour un propriétaire, le dépôt de jeonse n’était pas seulement une garantie. C’était une énorme masse de capital sans intérêts.
Si un propriétaire recevait 50 millions de wons et pouvait obtenir 8 % par an, cela représentait 4 millions de wons de rendement annuel ; à 10 %, 5 millions. Sans percevoir de loyer mensuel, il pouvait placer le dépôt à la banque, l’utiliser dans une entreprise ou l’investir ailleurs.
Le jeonse avait également des avantages pour le locataire. Aucun loyer ne venait ponctionner son revenu chaque mois et, en principe, il récupérait la somme forfaitaire à la fin du contrat.
Pendant un temps, une trajectoire résidentielle très familière en Corée ressemblait à ceci : gagner un salaire → épargner via des dépôts à échéance → réunir un dépôt de jeonse → vivre en jeonse tout en continuant d’épargner → finir par acheter son propre logement.
À l’époque des taux élevés, le jeonse pouvait donc avoir une logique pour les deux parties : le propriétaire obtenait un capital à faire fructifier, tandis que le locataire limitait ses sorties mensuelles et cherchait à accumuler la prochaine grosse somme.
Puis la Corée a traversé « l’IMF »
Pendant la crise financière asiatique de 1997, la Corée du Sud a reçu un plan de sauvetage du Fonds monétaire international. Aujourd’hui encore, les Coréens désignent souvent toute cette période simplement comme « l’IMF ».
Les taux d’intérêt ont d’abord bondi après la crise. Selon les données de la Banque de Corée, le taux moyen des nouveaux dépôts d’épargne purs était de 13,38 % en 1998. Il a ensuite chuté rapidement à 7,12 % en 1999, 5,47 % en 2001 et 4,15 % en 2003.
Avec la baisse des taux, laisser des centaines de millions de wons de dépôts de jeonse à la banque rapportait beaucoup moins. Pour les propriétaires, une question prenait de plus en plus de poids : « Si un gros dépôt rapporte si peu, ne vaut-il pas mieux percevoir un loyer mensuel ? »
Pourtant, le jeonse n’a pas disparu. De nouvelles formes de finance sont plutôt entrées dans le système lui-même.
Désormais, les locataires empruntent aussi leur dépôt de jeonse
À mesure que les dépôts de jeonse augmentaient, les banques et les organismes publics de garantie ont développé les prêts et garanties permettant aux locataires d’emprunter pour constituer leur dépôt.
Les garanties de prêts jeonse fournies par la Korea Housing Finance Corporation sont passées d’environ 1 300 milliards de wons en 2004 à près de 4 700 milliards en 2009. Le locataire n’avait plus besoin de constituer l’intégralité du dépôt uniquement avec son épargne.
Là où le flux principal était auparavant argent gagné par le locataire → propriétaire, un nouveau flux massif est apparu : banque → locataire → propriétaire.
Les acheteurs de logements pouvaient eux aussi utiliser des prêts hypothécaires. La dette pouvait donc entrer des deux côtés : celui qui achetait le logement pouvait emprunter, tout comme celui qui préparait son dépôt de jeonse.
Un logement à 300 millions de wons avec seulement 60 millions de fonds propres
Imaginons un appartement vendu 300 millions de wons avec un jeonse à 240 millions. Dans cet exemple, le dépôt représente 80 % du prix de vente.
Si quelqu’un achète le logement puis reçoit 240 millions de wons de dépôt d’un locataire, un calcul simple montre qu’il peut contrôler un appartement de 300 millions avec seulement 60 millions de wons de fonds propres.
Acheter un logement en n’apportant comme capital propre que l’écart entre le prix de vente et le dépôt de jeonse, autrement dit le gap, est couramment appelé en Corée gap tuja (갭투자), ou gap investing.
Si le logement à 300 millions monte à 400 millions, l’actif gagne 100 millions de wons. L’obligation de rendre les 240 millions au locataire reste intacte, mais si l’acheteur n’a apporté que 60 millions au départ, le rendement sur ses fonds propres peut devenir extrêmement élevé.
Le Korea Research Institute for Human Settlements décrit ce mécanisme comme un achat à effet de levier par jeonse : acquérir un logement avec peu de capital en reprenant le dépôt du locataire. Le jeonse est devenu l’un des mécanismes capables d’amplifier fortement l’effet de levier du marché immobilier coréen. Il n’explique pas à lui seul tous les problèmes de logement du pays, mais il a constitué une structure importante permettant l’expansion des achats spéculatifs pendant les phases de hausse.
Le jeonse a changé de visage selon les époques
Ce qui frappe, c’est que la structure fondamentale du contrat a relativement peu changé. Le locataire remet une très grosse somme au propriétaire, le propriétaire peut utiliser cet argent, puis le principal doit être restitué à la fin du contrat.
Ce qui a changé, c’est l’usage de l’argent. À la fin de Joseon, il pouvait servir aux dépenses courantes et à la liquidité. À l’époque moderne des taux élevés, il pouvait alimenter l’épargne, les affaires ou l’investissement. À l’ère des taux bas et de la hausse de l’immobilier, il pouvait aussi devenir un levier pour acheter d’autres logements.
Le même dépôt de jeonse a donc joué des rôles totalement différents selon l’évolution de l’environnement financier coréen.
Mais que se passe-t-il si le propriétaire ne rend pas l’argent ?
Si vous avez lu jusqu’ici, une question vous est probablement venue : « Que se passe-t-il si le propriétaire ne rend pas le dépôt de jeonse ? » Ou plus directement : « Pourquoi ferais-je confiance à un propriétaire au point de lui remettre plusieurs centaines de millions de wons ? »
La question est parfaitement juste. C’est la principale pathologie structurelle du jeonse moderne en Corée.
Le dépôt de jeonse n’est pas scellé dans un coffre séparé pendant toute la durée du contrat. Le propriétaire peut l’avoir placé à la banque, dépensé dans une entreprise, utilisé pour acheter un autre bien ou avoir remboursé le locataire précédent grâce au dépôt du locataire suivant.
La mécanique peut continuer tant que les prix des logements et des jeonse se maintiennent ou montent et que de nouveaux locataires arrivent. Mais lorsque le nouveau prix de jeonse tombe sous l’ancien dépôt et que le propriétaire doit trouver la différence, on parle en Corée de yeokjeonse (역전세), ou jeonse inversé. Lorsque la valeur même du logement descend sous le dépôt, au point qu’une vente peut ne pas suffire à rembourser le locataire, on parle souvent de kkangtong jeonse (깡통전세), littéralement « jeonse boîte vide ».
Si cette structure est délibérément exploitée — en achetant de nombreux logements sans capacité réelle de remboursement, en attirant sans cesse de nouveaux dépôts ou en multipliant les contrats sans intention ni capacité de restituer l’argent — elle peut devenir une fraude au jeonse.
Et, ironiquement, cette question n’est pas nouvelle. En 1796, lorsque No Sang-chu demanda la restitution de son sejeon, la réponse de son propriétaire revenait à dire : « Je l’ai déjà dépensé. »
Les maisons au toit de chaume sont devenues des appartements. Le sejeon est devenu le dépôt de jeonse. Des banques, des prêts hypothécaires, des prêts jeonse et des garanties de restitution sont apparus. Pourtant, après des siècles, le risque le plus simple du système demeure.
Quand je partirai, le propriétaire qui a pris mon argent l’aura-t-il vraiment encore ?
Le jeonse est un système de logement caractéristique de la Corée qui a survécu en changeant de fonction économique tout en reposant sur cette confiance fondamentale. Lorsque cette confiance s’effondre, ce qui fait l’attrait du jeonse devient précisément son plus grand danger.
Expression coréenne du jour
Expression : 전세
Romanisation : jeonse
Signification : Forme majeure de location résidentielle en Corée dans laquelle le locataire remet un gros dépôt au propriétaire, vit sans payer de loyer mensuel pendant le contrat et récupère le dépôt à la fin.
Usage : Dans des phrases comme « je vis en jeonse », « le dépôt de jeonse a augmenté » ou « j’ai renouvelé mon contrat de jeonse ».
Exemple : 지금은 월세가 아니라 전세로 살고 있어요.
Traduction : Je vis actuellement sous un contrat de jeonse plutôt que de payer un loyer mensuel.
Sources
- Korea Housing Finance Corporation, Housing Finance Research Institute, « A Study on Semae Customs in Late Joseon as a Prototype of Jeonse » — semae de la fin de Joseon, journal de No Sang-chu et cas de non-restitution du sejeon / 2024 / consulté le 2026-08-20
- Encyclopedia of Korean Culture, « Tenant Farming System » — fermages en nature et modalités de collecte sous Joseon / consulté le 2026-08-20
- Encyclopedia of Korean Culture, « Interest » — prêts pré-modernes d’argent et de céréales et pratiques d’intérêt / consulté le 2026-08-20
- Bank of Korea, Weighted Average Interest Rates of Deposit Banks — évolution des taux des dépôts d’épargne depuis 1998 / consulté le 2026-08-20
- Korea Housing Finance Corporation, annual jeonse-loan guarantee supply — garanties de prêts jeonse de 2004 à 2009 / 2010-01-05 / consulté le 2026-08-20
- Korea Research Institute for Human Settlements, « Jeonse Leverage (Gap Investment) Risk and Policy Responses » — achats à effet de levier par jeonse et risque de non-restitution / 2023-02-13 / consulté le 2026-08-20